Terrenos urbanizáveis - afinal esta classificação ainda existe?

Num momento em que a procura de terrenos está em alta, os anúncios de venda continuam a dividir-se entre solo urbano, rústico e urbanizável. Mas, devido a uma alteração legislativa anunciada, há dúvidas no mercado imobiliário, tanto de compradores como de vendedores e profissionais do setor, sobre se o termo urbanizável se pode ou não seguir a utilizar. Respondemos agora com fundamento legal a esta questão.

A classificação “solo urbanizável” continuará a existir até ao dia 31 de dezembro de 2022, tal como explica a Belzuz Abogados neste artigo preparado para o idealista/news. Depois dessa data apenas os terrenos com urbanização programada mantêm a sua classificação como solo urbano até ao termo do prazo para a execução das obras. Isto faz antever que 2021 e 2022 sejam anos em que vários projetos deverão ser concretizados.

O Decreto-Lei n.º 25/2021, de 29 de março prolongou até ao dia 31 de dezembro de 2022 o prazo para os municípios procederem às alterações dos seus planos municipais de ordenamento do território (planos diretores municipais, planos de urbanização e planos de pormenor) que se encontram previstas no Decreto-Lei n.º 80/2015, de 14 de maio, Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT).

Os efeitos e prazos da nova lei

Assim, a classificação solo urbanizável, cuja extinção fora prevista que ocorresse em julho de 2020, viu, mais uma vez, a sua existência prolongada até 31 de dezembro de 2022. A partir dessa data (e caso não haja lugar uma terceira alteração do prazo) os solos passarão a ser apenas classificados como solo urbano – solo que está total ou parcialmente urbanizado ou edificado e, como tal, afeto em plano territorial à urbanização ou edificação - ou solo rústico – solo que se destine, nomeadamente, ao aproveitamento agrícola, pecuário, florestal, à conservação, à valorização e à exploração de recursos naturais, de recursos geológicos ou de recursos energéticos, assim como o que se destina a espaços naturais, culturais, de turismo, recreio e lazer ou à proteção de riscos, ainda que seja ocupado por infraestruturas, e aquele que não seja classificado como urbano.

Consequentemente, os proprietários de terrenos localizados em áreas classificadas como solo urbanizável terão até 31 de dezembro de 2022 para fazer aprovar as operações urbanísticas que planeiem realizar, uma vez que após essa data os terrenos que não tenham projetos aprovados serão requalificados como estando localizados em solo rústico, algo que acarreta uma significativa desvalorização desses ativos.

Por fim, importa salientar que o Decreto-Lei n.º 25/2021 permite a reclassificação do solo rústico por via da elaboração de planos municipais ou alteração/revisão dos existentes desde que a área em causa (1) se encontre localizada na contiguidade de solo urbano e (2) se destine à instalação de atividades de natureza industrial, de armazenagem ou logística e aos respetivos serviços de apoio.

*Ricardo Pires Jordão, advogado do Departamento de Direito Imobiliário, Belzuz Abogados S.L.P. – Sucursal em Portugal